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买房者必须明白：网签，备案与登记的关系

编辑：登封楼市网 2019年10月11日15:21 来源：登封楼市网
摘要:买房者必须明白：网签，备案与登记的关系
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登封楼市网讯：网签，备案与登记，买房不弄明白这三者，只能被开发商牵着鼻子走。

    
一、网签


网签，备案与登记，买房不弄明白这三者，只能被开发商牵着鼻子走

    开发商办出预售许可证后，我们看好了房子交了首付就可以跟开发商签合同了。现在的合同都在房管局规定的网络上签订。这些合同由房管局统一制定版本，开发商根据版本结合自己的实际，填好具体的楼盘信息，每项违约责任，交房条件等等。房管局审批合格后，开发商就可以跟购房者网签了，此时的网签很简单，只需要签订购房者的信息，房子的具体信息、价格，付款方式等。不错，就签这些，其他的都是统一的，打印出来，你签名就行，有意见，那就不买，开发商说改不了，即使能改也不会改。

    签好了合同，开发商第一步提交公司自己审核，说白了就是检查一下有无输入错误，审核通过，提交房管局审核。在提交审核之前，开发商有权随时撤销合同，更改合同。所以这里有一点很重要，如果只签了合同，不提交，那么开发商事后完全可以撤销合同，再卖给别人，跟别人签合同。这一步对购房者的风险很大。

    
二、备案


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    提交到房管局审核，只要房管局审核通过，就意味着备案了。开发商拿着申请就可以领取备案证明了。一套房子一份网签合同号，一份备案号。两个号是不同的。

    合同跟备案证明都是办理不动产证不可缺少的文件。房子一旦备案完成，不可更改。也就可以说，备案后的房子安全性提高了很多，开发商不能随便一房二卖。此时的房子，如果你想要退房，也是能退的，但是要有合适的理由，经过开发商同意，房管部门领导的审批，是完全可以撤销合同的。所以说，开发商以房子已经备案不予退房是无理的，只要合同签订不足两年，你有合适的理由，房管部门也是可以接受你投诉退房的要求。

    
三、登记


网签，备案与登记，买房不弄明白这三者，只能被开发商牵着鼻子走

    房子备案只是说安全性提高了，并不是说就完全属于你的了。所以登记这一步才是最终。登记有很多种：

    1、预告登记

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    购买的期房在合同备案后，不动产证办出前，房子的产权还是登记在开发商名下。所以为了安全起见，购房者要做一个预告登记。做了预告登记，房子在没有办出产权证之前，就相当于声明房子是我的，任何人不能以任何名义拿走。例如开发商破产，银行以该套房子还在开发商名下而查封，就绝对不可以了。预告登记有一点很重要，在网签合同时一定要明确出来，合同没有约定预告登记，想做这项登记就有点麻烦。

    2、预抵押登记

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    预抵押登记跟预告登记相对应，是开发商对使用房贷的购房者做的一种登记，开发商为了防止购房者贷款换不上，自己作为担保人承担连带责任，而做的一项登记。

    3、不动产登记

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    不动产登记就是办理不动产证。 房子一直在开发商名下，把转移到自己的名下，这样房子才是最安全的。一天不转移，房子就一直在开发商名下。有人说，我们已经做了预告登记，不用怕开发商出现破产或者其他问题了。的确如此，但是预告登记不是长久，一旦房子达到了不动产登记的条件，就应该立即转移，国家规定，达到不动产证登记条件三个月后，预告登记自动失效。

    4、抵押登记

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    用房贷的朋友购房后，开发商会帮着你跟银行一起办理抵押登记。别以为开发商这么好心，其实因为银行会把你的贷款留取一部分保证金，直到做完抵押后才给开发商。另外注意抵押登记后，不动产证许多银行就给了开发商，不再押证，开发商领了保证金，你就可以把证拿回家。还有房贷还完后，一定及时去解押，否则房子还是在抵押状态，无法再次买卖。

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